Çmimet e apartamenteve në periferinë e Tiranës janë shtrenjtuar sërish muajt e fundit, teksa tendenca e re pas pandemisë është largimi nga rrëmuja e qytetit. “Monitor” kreu një vëzhgim të tregut të banesave për pallatet e reja në ndërtim në disa zona, ku kërkesa e lartë nga pandemia dhe frika nga tërmeti rriti çmimet rreth 20% krahasuar me vjet.

Në vende të tjera të kryeqytetit, çmimet nuk kanë ndryshuar, por ndërtuesit paralajmërojnë rritje të banesave në lejet e reja, për shkak të taksave. Oferta për apartamente në treg pritet të mbingopet, por formalizimi i parave ilegale, nëpërmjet disa skemave që po zbatohen në kryeqytet, e bën të pamundur uljen e çmimeve.

Në periferi të Tiranës, pas digës së liqenit deri në Sauk, ka nisur një mori e lartë ndërtimesh, si për apartamente dhe vila. Në tabelat e vendosura pranë kantiereve të ndërtimit, çmimet nisin nga 1200 euro për metër katror që në momentin që sa janë hapur themelet. Kompani të tjera ndërtuese thanë se maksimumi i çmimit të shitjes më parë në këtë zonë ishte 850 euro për metër katror.

Afër TEG, aktualisht është duke u ndërtuar një kompleks i ri rezidencial me vila trekatëshe, me çmim 1500 euro për metër katror. Më parë, shitjet e vilave në këtë zonë përfshinin edhe dhënien e një oborri me sipërfaqe 500 m² pa pagesë, kundrejt çmimit të shitjes 1,500 euro për metër katror, kurse tani merret apartament me këtë çmim.
Përballë me stadiumin “Olimpik”, në një vend tjetër në Tiranë afër Liqenit, zona e rrethuar paralajmëron nisjen e punimeve për një objekt të ri rezidencial, që pritet të jetë me standarde cilësore, me parqe të brendshme dhe hapësira për fëmijët. Pas interesimit tonë, na u tha se kërkesa për prenotime është e lartë dhe çmimet e shitjes do të jenë nga 1,650 euro deri në 2,100 euro për metër katror për katet e larta. Më herët në këtë zonë, çmimi maksimal ishte 1700 euro/m2.

Në Kinostudio (tek ish-hotel Molla), prej disa muajsh ka nisur ndërtimi i një pallati rezidencial, që do të përfundojë në muajin qershor. Në zyrën e shitjes të vendosur pranë kantierit, pas interesimit për prenotim blerje, u tha se çmimi në këtë periudhë është 950 euro për metër katror dhe në muajin janar, kur do të përfundojë një pjesë e konsiderueshme e punimeve, çmimet e shitjes do të arrijnë 1,000 euro për metër katror. Më herët në këtë zonë çmimi maksimal nuk i kalonte 800 euro/m2.

Nga zyra e shitjes u pohua se me ndërtimin e këtij objekti, kompania do të sillte risi në zonën për ofrimin e standardeve dhe cilësisë, duke nisur që nga instalimi i pajisjeve hidrosanitare të modeleve më të fundit, izolimi akustik mes mureve, dy kate parkim të nëndheshëm, kënde lojërash për fëmijë, etj. Kërkesat për blerje ishin të shumta. Pak më larg në të njëjtën zonë, në kompleksin e sapopërfunduar rezidencial (ku përfshihet ndërtimi i tre pallateve) përballë zyrave të “Aleat”, ndërtuesi pohoi se çmimi i shitjes për një apartament 2+1 është 830 euro për metër katror. Sipas tij, çmimi nuk ishte i diskutueshëm, ndërsa shitjet e apartamenteve pothuajse kishin përfunduar.

Pse po rritet periferia

Njerëzit janë ende të frikësuar nga tërmeti dhe të interesuar të blejnë apartamente në pallate të ulëta, maksimumi 5-katëshe. Një fakt tjetër është që, për shkak të pandemisë, po kërkohet të banohet më shumë në periferi, pasi konsiderohen zona më pak të ndotura dhe ajri është më i pastër”,

Pse janë rritur çmimet në periferi, sipas ndërtuesve dhe agjencive

Pas tërmetit të 26 nëntorit dhe situatës epidemiologjike që po kalon vendi, aktualisht zonat periferike rezidenciale të Tiranës me pallate të ulëta dhe me pak ndotje ajri janë më të lakmuarat nga individët. Kërkesa për këto zona është e lartë, gjë që ka sjellë që edhe çmimet, krahasuar me vjet, të jenë rreth 20% më shtrenjtë.

“Njerëzit janë ende të frikësuar nga tërmeti dhe të interesuar të blejnë apartamente në pallate të ulëta, maksimumi 5-katëshe. Një fakt tjetër është që, për shkak të pandemisë, po kërkohet të banohet më shumë në periferi, pasi konsiderohen zona më pak të ndotura dhe ajri është më i pastër”, shpjegoi për “Monitor”, ndërtuesi Hajredin Fratari.

Edhe Ilda Zaloshnja, nga real estate “The Point”, thotë se çmimet në këto zona janë shtrenjtuar 10 deri në 20%. Arsyet e ndryshimit të çmimeve vijnë nga cilësia dhe kostot e larta për taksat lokale. “Siç pohohet më së shumti nga ndërtuesit, 1/3 e çmimit të shitjes së apartamenteve e zënë kostot e ndërtimit, si: taksat e lejes të ndërtimit, siguracioni për tërmetin, taksa e strehimit social.

Të gjithë këta faktorë reflektohen te çmimi i shitjes. Edhe pse ka ndodhur rritja e çmimit, apartamentet vazhdojnë të shiten në këto zona, sepse janë ndërtime të reja, me cilësi të mirë dhe të mirorganizuara, duke ofruar komoditet në shërbime për ata që janë të interesuar të blejnë. Një arsye tjetër pse po preferohet të blihet në këto zona është qetësia që ofrojnë, ndryshe nga ambientet dhe jeta e rrëmujshme që ndodh brenda qytetit. Më shumë këto banesa po blihen nga individë nëpërmjet kredive, apo ata që shesin një pasuri të paluajtshme dhe blejnë një tjetër.”

Dritan Caka, nga agjencia Devinf, nënvizon se në zonat e periferisë, çmimet e shitjes janë reale. Sipas tij, faktorët që kanë ndikuar te ndryshimi i çmimeve në vitet e fundit është rritja e kostos nga taksat, nga kërkesa e pronarit të truallit për sipërfaqet takuese dhe shpenzimeve në përmirësim cilësie. “Në Tiranë nuk po ndërtohen më pallate me standardet e 10 viteve më parë.

Një fasadë e ventiluar, instalimi i ashensorëve të teknologjisë së fundit, ndërtimi i dy kateve të nëndheshme garazhi, kanë rritur shumë shpenzimet për metër katror. Nëse më parë, për një truall ndërtimi tek Unaza e Re, nga pronari është kërkuar 25% e sipërfaqes takuese, sot po kërkohet 30% e saj. Taksat e bashkisë arrijnë 13% (9% janë taksat për marrjen e lejes, 1% paguhet kur zbardhet leja dhe 3% është taksa e strehimit social.) Të gjithë këta faktorë reflektohen automatikisht te rritja e çmimit. Në zonat periferike po blejnë banesa më shumë emigrantët apo edhe ata që shesin një truall ose një pasuri tjetër të paluajtshme dhe blejnë një apartament.”

Në Kashar, çmimet e banesave në kompleksin e pallateve të ndërtuesit Hajredin Fratari janë 630 euro për metër katror dhe pothuajse kanë mbetur të pandryshuara prej 2-3 vitesh. Çmimet në ndërtimet e reja që do të nisin vitin tjetër në këtë zonë, pritet të rriten për shkak të kostos të lartë të taksave lokale, siç paralajmëroi z. Fratari. Edhe Aliel Kika, përfaqësues nga kompania “Kika Construction”, tha se çmimet vijojnë të jenë të njëjta te komplekset ekzistuese (1,300 euro për metër katror), ndërsa vitin tjetër në ndërtimin e ri do të aplikojnë çmime më të larta.

Rritet kërkesa për apartamente pranë Liqenit

Pandemia rriti edhe më tepër kërkesën e individëve për të jetuar në zona me ajër të pastër dhe veçanërisht pranë liqenit artificial të Tiranës. Në këtë zonë kompania “Gener 2” është duke përfunduar ndërtimin e “Lake View Residences”. z.Is Ulaj nga Gener 2 u shpreh për Monitor se kërkesa për blerje apartamentesh është rritur.

“Interesi që është treguar për të jetuar në “Lake View Residences” nuk ka pësuar ulje. Ajri i pastër është vetëm një nga faktorët i cili i shtyn banorët për të jetuar aty. Prej vitesh, kërkesa për të banuar në afërsi të parkut të liqenit artificial është ndër preferencat e klientëve, duke qenë se vetë zona është shumë e lakmuar.

Interesi për një jetesë cilësore nuk ka ardhur vetëm si rezultat i pandemisë, por edhe nga rritja e intensitetit të përditshmërisë, ku çdokush përpos punës kërkon të jetë i shëndetshëm. Po ashtu, një ndër kërkesat kryesore që njerëzit shfaqin është dëshira për të qenë pjesë e një komuniteti ku çdo grup-moshë të jetë e përfshirë”.

Çmimet e apartamenteve në “Lake View Residences” sipas z. Ulaj variojnë në bazë të objektit, katit dhe orientimit të apartamentit. “

“Vertical Forest Tirana” është një tjetër projekt në ndërtim e sipër nga kompania Gener 2, i vendosur në afërsi të qendrës së qytetit, dhe pranë parkut të madh është një rezidencë premium, për shkak të cilësisë dhe teknologjisë, ku çdo apartament do të ketë kopshtin e tij të veçantë, duke krijuar kështu ekosisteme të vogla në çdo kat të godinës. Një tjetër kompleks rezidencial që kompania pritet të nisë së shpejti është në Bulevardin e Ri të Tiranës. Parashikohet që ky projekt i ri të plotësojë nevojat e një grupi më të gjerë të shoqërisë.

Pritshmëria e çmimeve për lejet e reja

Zbatimi i lejeve të reja të ndërtimit në Kashar dhe Komunën e Parisit parashikohet të sjellë rritje të çmimeve për banesat. Hajredin Fratari, ndërtues, shpjegon se apartamentet e reja (parashikohet punimet të nisin në 2021) është i detyruar t’i shesë më shtrenjtë se ato në komplekset aktuale, për shkak të kostos më të lartë nga taksat lokale.

“Në vitet e fundit, çmimet e apartamenteve në komplekset e ndërtuara në Kashar kanë mbetur të pandryshuara. Ata që blejnë apartamente janë me kredi bankare dhe kryesisht nga shtresa e mesme e popullsisë, si nëpunës, mjekë, arsimtarë. Nga ana e bankave po jepet shumë kredi për blerje shtëpie, njëkohësisht disa banka të tjera financojnë me kredi 100% vlerën e shtëpisë, në rast se lihen dy hipoteka. Shtresa e mesme gjithmonë kërkon çmime të ulëta të apartamenteve që shkojnë deri në 650 euro”.

Aliel Kika, nga kompania “Kika Construction”, dhe njohës i tregut të shitjes së apartamenteve në zonën e Komunës së Parisit, shprehet se vit pas viti, çmimet kanë shënuar rritje të rregullt. “Faktorët që ndikuan ndër vite për ndryshimin e çmimeve janë rritja e cilësisë së ndërtimit dhe kërkesa e lartë, pasi kjo zonë është e lakmuar për shtresën me të ardhura mesatare. Rritja e cilësisë është aplikuar nga shumica e kompanive, duke shtuar sistemet, fasadat e ventiluara, izolime më cilësore të tarracave dhe tualeteve, si dhe izolim akustik nëpër dysheme dhe midis ndarjeve të apartamenteve.

Krahasuar me vjet, çmimet në këtë zonë janë rritur 3-4% për shumicën e kompanive dhe 4-5% për disa të tjera. Apartamentet më shumë po blihen nga familjarët, një target-grup i moshës nga 40 vjeç deri në 60 vjeç, ku në përbërje të familjes janë 4 anëtarë (tipologjia e apartamenteve më të shitura është ai 2+1), individë të moshës nga 60 vjeç deri në 70 vjeç, të cilët parapëlqejnë apartamente me sipërfaqe 50-60 m², dhe blerjen e kryejnë me kursimet e tyre ose me ndihmën e fëmijëve”.

Çmimet në komplekset e pallateve të ndërtuara nga kompania “Kika Construction” krahasuar me vjet nuk janë rritur, por në ndërtimin e ri, ato do të shtrenjtohen. “Për sa i përket projektit të ri të kompanisë që parashikohet të nisë vitin e ardhshëm, ne ende nuk kemi përfunduar llogaritjen e kostos, por parashikojmë që çmimet të jenë më të larta, pasi do të zbatojmë një standard më të lartë cilësie tek pjesa e rifiniturës.

Pasi ky pallat rezidencial mendohet të jetë i fundit që ne do të ndërtojmë në këtë zonë, pjesë e kompleksit aktual, atëherë fasada, ndriçimi dhe veshjet e brendshme të korridoreve do të jenë me standard të një cilësie më të mirë. Për këtë, mund të ketë një rritje të çmimit që do të justifikohet nga shpenzimet për rifiniturën. Ndërsa nga pikëpamja teknike, standardi konstruktiv do të vazhdojë të jetë i njëjtë, pasi në të gjitha ndërtimet e kryera është ofruar maksimumi i cilësisë”, tha z.Kika.

Çmimet e fryra të qendrës

Ndryshe nga periferia, çmimet e larta të apartamenteve në qendër konsiderohen “të fryra” nga Dritan Caka, CEO i një prej agjencive më të vjetra në treg Devinf. Z. Caka gjithashtu shton se kostot e ndërtimit në qendër janë më të larta se periferia. “Për ndërtimet në qendër, pronari i tokës kërkon 55% të sipërfaqes takuese, plus 13% që janë taksat e bashkisë.

Nëse do të ngelen 30 garazhe pa shitur, ndërtuesi rrezikon fitimin e tij. Në vitet e fundit, kostot e ndërtimit janë rritur, pasi shumë elemente që funksionuan keq në të kaluarën kanë shkuar në shtratin ligjor. Më parë, kur ndërtohej në bashki paguhej 3% e kostos të preventivit të paraqitur, ku në disa raste nuk paraqitej reali. Aktualisht taksat paguhen mbi çmimin minimal fiskal ku ndërtohet, pra taksat janë më shumë.”

Në qendër, çmimet vazhdojnë të jenë të larta. Në objektin që po ndërtohet pas hotel “Dajtit”, apartamentet sipas orientimit janë shitur 3,500 deri në 4,000 për metër katror. Objekti është duke përfunduar katin e 5-të. Në kullën pas Sahatit, apartamentet janë shitur 3,500-4,000 euro për metër katror, ndërkohë që ende ka kërkesë të lartë./monitor.al/